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底地(貸宅地)のご相談

底地(貸宅地)のご相談

アールサポート&システムズの「底地のご相談」ページへようこそ。。

「底地」というものは借地権が存在する土地の俗称ですが、主に地主さんが代々承継している場合が多いかと思います。地価が右肩上りの時代には継続して「所有」する場合が多かったですが、不動産は「所有・転売益」から「利用・運用益」の時代へと変わり、収益性が特に低い底地については積極的に活用して、「優良資産への組換え」を実行する事例が増えております。
当社は様々な不動産の活用事例に関わるなかで、底地の整理や活用することによる収益性やメリットの認知度がまだまだ低いと感じており、当サイトを立ち上げております。
法律知識はもちろん、借地人との交渉や土地の利用計画に至るまで幅広い知識を必要とするのが、この底地のコンサルティング業務です。

当サイトの内容についてご不明な点や質問があれば、遠慮なくお尋ねください。
「借地・底地」の専任コンサルタントにて責任対応させて頂きます。
どうぞ宜しくお願い申し上げます。

そもそも底地とは?

底地とは、建物の所有を目的として、借地人さんが土地所有者である地主さんから土地を賃借している状態にある土地のことです。
それに対して借地人さんが土地を賃借できる権利のことを「借地権」と呼びます。
借地人さんは所有する建物を登記し、地主さんと土地賃貸借契約を締結し、毎月の地代を支払う必要があります。


借地権、底地のイメージ図
<底地のデメリット その1> 底地の低い収益性

底地のデメリットは何といっても、その低い収益性にあります。
まずは都内の住宅地を一例にご説明致します。

<例:都内の住宅地の底地の収益性>
 路線価:27万/㎡  面積150㎡
 所有権価格:約4000万円(路線価ベース)
 所有権価格:約5000万円(公示価格ベース)
 借地権6割:底地4割=2400万円:1600万円
 ◆地代収入 33万円/年間(固都税の3倍程度として)
 ◆固定資産税・都市計画税 11万円/年間
 ◆年間収入=33-11=22万円

利回り計算をすると
22万円/1600万円=利回り約1.4(路線価ベース)となります。

首都圏で取引される収益不動産のキャップレート(市場での取引利回り)はアパートやマンション等では6~8%は期待できますので、収益面で比較をすれば、底地の状態での収益性は大変低いといえます。


底地と収益不動産の比較
<底地のデメリット その2> 底地の低い換金性

底地の「換金性」についてご説明致します。
換金性とは「売りたい時に売れる、現金化できるか否か」の指標です。

底地は特殊な不動産であるため、売る相手は下記の通り限定的です。
1.借地人(土地を借りている人)
2.買取不動産会社
3.国(相続税の物納)

1については、借地人さんの事情もありますので時間がかかるかもしれません。
2については、スグに換金できますが価格が割安になります。
3については、相続が発生した場合ですが、要件が多数(※1)あります。

底地の売買は一般市場で取引される住宅用地等とは異なり少々「時間」がかかります。
又、相手によって「価格が大きく変動」します。
これが「低い換金性」と言われる所以なのです。


借地権、底地のイメージ図

最低限チェックしておくべき内容を3つあげてみました。

土地の境界確認書類の整備 隣接地との境界で疑義がある不動産は評価が著しく低いです。
又、越境物やインフラ(上下水道等)の整備状況も確認しておきましょう。
土地賃貸借契約書の整備底地を代々相続している場合は契約書類が整備出来ていない場合も多いです。
併せて、建物の登記名義と賃貸借契約書の名義が同一か否かも確認要です。
親戚等との共有名義できるだけ単有名義に。夫婦間であれば将来単有名義に戻りますが、親戚等との共有名義は早期に解消しておきましょう。
先方に相続が発生してしまうと関係人がどんどん増えてしまい、折角の資産が全く動かせない不良資産となってしまいます。

(※1 物納要件について)
物納を経験したことがある地主さんならご存知かも知れませんが、相続時の物納には様々要件があります。
代表的なものを記載しておきます。
・担保権が設定されていない
・権利の争いが無い
・境界が明示できる
詳細については国税庁HPをご覧ください。

<底地のデメリット その3> 底地の非現実的な相続税

以下は底地を所有したまま相続を迎えた場合のシュミレーションです。

<例:都内の住宅地の底地の場合>
※相続税率50%の地主さんと仮定します。
路線価:27万/㎡ 面積150㎡
所有権価格:約4000万円(路線価ベース)
底地の相続税評価額=4000万円×底地割合40%=1600万円
※相続税は=1600万円×50%=800万円

ここで年間利益=22万円(地代収入-公租公課)
相続税800万円/22万円=36.36年

→ 相続税納付分を回収するのに約37年必要です。

底地とは、相続税負担分すらも回収できない賃貸経営なのです。

上記算定からも明らかなように、代々底地を相続した場合、
納税を繰り返すことで確実に資産を削る必要があります。

底地は一体誰の為に所有しているのでしょうか?
しかし、これが現在の相続税の制度なのです。

弊社では、底地を御所有の土地オーナー・地主様には、底地の整理業務を行った上で積極的に優良資産への組換もご提案しております。
併せてご相談ください。


課税標準 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
3億円以下 40% 1,700万円
3億円超 50% 4,700万円

底地と収益不動産の比較


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