トップページ > 底地(貸宅地) > 底地の資産の組換え

底地(貸宅地)のご相談

「資産の組換え」 底地の整理後は資産の”積極的”組換えを!

「資産の組換え」とは
★★相続税評価額が「高く」、収益性が「低い」不動産を、
★★相続税評価額が「低く」、収益性が「高い」不動産に買い替える方法です。

結果として
「相続税」を圧縮、「納税資金」を確保、「収益性」の向上を図ることができます。

<底地の整理後、資産の組換えが重要な理由>
底地の整理をすると、売却による現金収入が発生します。
相続税の納税資金対策として、現金資産のまま保有しておく方法もありますが、現金資産のままでは評価減の効果がありませんので、相続スケジュール等を検討した上で例えば賃貸マンション等の収益不動産に組換ることを推奨しております。
早期に組換を行い対策をすすめれば、俗に言われる「3代で財産がなくなる」という現象を回避することも可能です。
資産の組換は「節税力」「収益力」に優れた、地主さんの資産防衛対策でもあるのです。


底地と収益不動産の比較

<代表的な資産の組換え例>
【組換前】
≪底地5区画:合計400㎡ ≫
相続税評価額:5000万円  年間地代収入:100万円
≪駐車場用地:170㎡≫
相続税評価額:5000万円  年間収入:240万円(賃料2万円×10台分)

◆相続税評価額:1億円(5000万円+5000万円)
◆相続税額:5000万円(1億円×税率50%として)
◆年間収入:340万円

【組換後】
底地と駐車場を一端売却して、23区内の一棟賃貸マンションに買換え(資産の組換え)を行う。

≪23区内の収益不動産 一棟賃貸マンション≫
売却に伴う長期譲渡所得税:
(1億円-取得費500万円-売却諸経費:500万円)×20%=1800万円
1億円-1800万円=8200万円(売却後の残り資金)

ここで、売却資金を元手にして都内で時価8200万円の賃貸マンションを購入した場合。

≪土地110㎡、築20年、RC造3階建、1DK6戸、月額家賃収入50万円≫
購入諸経費を約700万円として7500万円の不動産を現金で購入。

時価8200万円の賃貸マンションの相続税評価額概算
相続税評価額(土地):3800万円×80%(貸家建付地評価減)=3040万円①
相続税評価額(建物):1500万円×70%(借家減割合評価減)=1050万円②
①+②=4090万円
※一棟マンションの相続税評価額は時価の約50%以下です。

◆相続税評価額:4090万円
◆相続税額:約2045万円(4090万円×50%として)
◆年間収入:600万円(50万円×12カ月分)

【比較】
◆相続税評価額:1億円 → 4090万円(5910万円評価減)
◆相続税額:5000万円 → 2045万円(2955万円減税)
◆年間収入:340万円 → 600万円(差額260万円)

【結論】
底地や駐車場等を賃貸マンション等に組換える方法は「節税力」「換金性」「収益性」 どれをとっても大変効果があります。
又、収益性が向上しますので、組換えを実施した後、相続までの期間が長ければ長いほど収入は納税資金としてストックされますので、さらにメリットが生まれます。
資産の組換えは「節税」をしながら「収入」をUPできますので、底地の整理や相続対策における現場では大変注目されている手法です。



インフォメーション

COPYRIGHT (C) 2012-2014 AR SUPPORT & SYSTEMS INC. ALL RIGHTS RESERVED.