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借地権のご相談

借地権のご相談

アールサポート&システムズの「借地権のご相談」ページへようこそ。

借地には「(新法)普通借地権」「定期借地権」「(旧法)借地権」等の種類がありますが、このサイトでは主に「(旧法)借地権」についてご案内させて頂きます。

「(旧法)借地権」は、売買や、建替えの際には地主さんへの承諾料が発生し、又、更新の際には更新料が発生します。しかし「承諾料」や「更新料」については明確な基準が定められておらず、案件毎に協議をして取り決めているのが現実です。
弊社はこれまで様々な案件を扱ってきましたが、借地に関しての情報提供量はまだまだ不足していると感じており、当サイトを立ち上げております。借地借家法、宅地建物取引業法、民法等の法律知識はもちろん、地主さんとの交渉や借地権の売却、買い換え、活用提案に至るまで幅広い知識を必要とするのが、この借地のコンサルティング業務です。

物件のご相談や質問があれば、遠慮なくお尋ねください。
「借地・底地」の専任コンサルタントにて責任対応させて頂きます。
どうぞ宜しくお願い申し上げます。

そもそも借地権とは?

借地権とは建物の所有を目的として第三者(主に地主さん)が所有する土地を賃借する場合に発生する権利のことです。
借地権には「地上権」と「賃借権」がありますがほとんどの借地権は「賃借権」に該当します。借地人さんは建物を登記し、地主さんと土地賃貸借契約を締結し、毎月の地代を支払う必要があります。
又、借地権を第三者へ売却する場合には地主さんへの承諾料が発生することや、更新の際は更新料が発生することも特徴です。

借地権、底地のイメージ図
<借地権の特徴 その1>「1つ」の土地に、「2つ」の権利が存在!!

所有権の土地は、土地と建物は同一人物が所有しているのが一般的ですが、借地権の場合は地主さん名義の土地の上に、借地人さん名義の建物が存在します。
つまり、1つの土地の上に、地主さんの「所有権」と借地人さんの「建物の所有権」、そして目に見えない「借地権」が存在します。
又、借地人さんは地主さんとの間で土地の賃貸借契約を結んで、毎月地代を支払います。

<借地権の特徴 その2>「土地を借りる権利」=「借地権」は売買できる!

「土地は借りているのに、何を売買するの?」という質問をされることがあります。
借地にお住まいの方は、毎月の地代を支払っているので「権利」という認識があまりないかもしれませんが現在土地を賃借しているということは、「賃借できる権利」=「借地権」を所有しているということです。
「借地権」は市場で売買することが可能です。
又、その際には譲渡承諾料や名義書き換え料等が発生することも特徴です。

<借地権の特徴 その3>土地を自由に利用できない場合がある

借地の利用方法については地主さんによっては、条件等がありますので自由に利用できない場合があります。
増築や建替え、木造建物を堅固な鉄筋コンクリート造等の建物へ建替えを行う場合には承諾料が発生します。
又、地主さん独自に制限(階数制限や、用途制限等)を設けている場合もありますので建替え等を検討されている方は事前に確認しておく必要があります。
弊社では、借地人さんから相談された際に、更新時期や地主さん独自の制限内容によっては地主さんとの交渉で底地購入を推奨する場合があります。
個別条件を踏まえ今後のライフプランを計画することが重要といえます。


承諾料等の目安

項目 料金目安 備考
譲渡承諾料
(名義変更)
借地権価格の
10%程度
1割(10%)とする事例がもっとも多いですが、地主さんによっては基準となる借地権価格については、更地価格とする事例や公示価格ベースとする事例もあります。
相続による名義書き換え料はかかりません。
建替え承諾料
(増改築含む)
更地価格の
3~5%程度
建替える建物の規模や用途にもよりますが、同程度の建物へ建替える場合の相場です。
ただし、一部を増改築する場合には規模によっては低率(例えば1~2%)となる傾向にあります。
条件変更承諾料 更地価格の
10%程度
木造建物(非堅固)から鉄筋コンクリート造建物(堅固)への条件変更等に適用されます。
上記建替え承諾料は同じ構造の建物を想定しておりますが、条件変更の場合はさらに高い承諾料が発生します。
借地更新料 借地権価格の
5%程度
5%とする事例がもっとも多いですが、地主さんによっては基準となる借地権価格については、更地価格とする事例や公示価格ベースとする事例もあります。
20年更新を基準としたデータです。

※上記料率は主に首都圏の弊社取扱物件や調査データを集計したものです。



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