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借地・底地Q&A

底地(貸地)Q&A

借地の地代関連
Q.地代の相場はありますか?
【Ans.】明確な基準等が定められているわけではありませんので、地主さんと借地人さんによる協議によって取り決めをしているのが現状です。
最もわかりやすい算定方法としては、公租公課の倍率によって目安を図るという方法です。地主さんとしても土地を所有することによって発生する固定資産税・都市計画税よりも地代が安くては困ってしまいますので、必然的に地代はそれよりも高くなります。
様々な専門書や弊社のこれまで関った事例からしても住宅地では(固定資産税+都市計画税)×3~5倍の範囲には納まっているようです。

算定方法:
<年間の公租公課(固定資産税+都市計画税の年額)×3~5倍>/12カ月で1か月分の地代が算定できます。

地代のチェックを行いたい場合は一度ご相談下さいませ。
Q.地代の増額は請求はできますか?
【Ans.】借地のご相談、トラブルで最も多いのが、地代についてではないでしょうか。
年々地価は下がる傾向にあることや、固定資産評価額も3年毎に見直されること等値上げの原因はたくさんあります。

さて、具体的に地代を増額する場合ですが下記の条件を確認してみましょう。
1.土地に対する税金(固定資産税等)の増減
2.土地価格(公示価格、路線価等)の増減
3.その他の経済事情(物価、給与所得等)の変動
4.近隣の地代に比べて不相応か否か

以上は借地借家法第11条(地代等増減請求権)に定められている条件で、この条件に該当する場合は地代の増減を請求できるとされております。
又、土地賃貸借契約書にも地代増減の取り決めが記載さている場合があります。

弊社では、地代の値上げを希望された場合は上記1~4について確認した上で借地人さんとの折衝業務をおこなっております。
地代の増額をお考えの方は一度ご相談下さい。
Q.地代の支払い名義人と土地賃貸借名義人が異なっている?
【Ans.】地代を借地契約の名義人と別の人が負担している状態では場合によっては土地を無断で第三者へ転貸していることにもなりかねません。
どのような経緯でその状態に至ったのか、無断譲渡は無かったか等を確認した上で対策をとる必要があります。
このような状況におかれている借地がございましたら一度ご相談ください。
更新料・承諾料関連
Q.更新料の支払いを拒否されたら?
【Ans.】借地人さんによっては「更新料の支払いは、契約書にないので支払う必要はないですよね、、、」と主張される方も時々いらっしゃいます。

確かに契約内容や法律に即した解釈をすれば「支払う必要はない、、、、」という解釈があるかもしれません。

しかし、これはあくまでの法律に照らしての解釈です。
これまで更新料を支払ってきた経緯があれば、法定で支払いを命じられることも場合によってはあるのです。
地主さんからすれば、少ない地代を更新料や承諾料等で賄っている側面がないともいえないはずです。
借地人さんには、借地契約が「借地人」と「地主」の人間関係の上に成立している事、更新料や承諾料は少ない地代収入を補てんしている側面があることを十分に説明する必要があります。
このような借地人さんの底地は、更新時期が近付いたら半年以上の猶予期間を設けて早めに打合することをお勧めします。又、更新の機会に借地権の買い取りを打診するタイミングでもあります。借地の更新は賃貸マンション等の更新同様よいきっかけとなるのです。
更新時期を迎える底地は事前に方針をたてて取り組むことをお勧めします。
Q.借地の更新は拒絶できるか?「正当事由」とは?
【Ans.】借地人さんが更新を請求した場合に、借地上に建物があれば原則的に更新は行われます。
しかし地主さんに「正当事由」がある場合は更新を拒絶することができます。
正当事由についてですが、旧法では「土地所有者自ら土地を使用することを必要とする場合、その他正当事由がある場合」と定められております。
新法(第6条)ではより具体的に規定しており「土地の使用を必要とする事情」のほか、「借地に関する従前の経過」及び「土地の利用状況」を考慮し、または地主が財産上の給付つまり立退料を申し出た場合はそれも考慮して判断すべきものとされました。
いずれにしても正当事由による更新拒絶は時間も費用も必要となりますので更新の拒絶を行いたい場合は是非一度ご相談下さい。
底地の法律解釈
Q.借地契約の名義と、建物名義が異なる場合?
【Ans.】地主さんで、土地賃貸借契約書の名義人は知っていても、建物の登記名義人まで確認している地主さんは少ないのではないでしょうか。
先々の土地利用計画の為にも下記の3点が一致しているかを一度ご確認下さい。
※1 地代支払いの名義
※2 土地賃貸借契約書の名義
※3 建物の登記人名義

異なっている場合は、知らないうちに譲渡されている場合もありますので注意が必要です。
借地権も代々相続されると、例えば祖父母の時代に知人から譲ってもらい建物の名義を変えていない、、あるいは相続後に名義を変えていない、、、等のケースもあります。
このようなケースが発生してしまうと、例えば更新の際に借地権の買い取りを行おうとしても建物の名義を書き換えられず買い取りができないケースもあります。
相続人が1人で、過去に譲渡したことを直に認めてくれ1か月で移転登記手続きが完了した事例もありますが、これは稀です。
事前に確認をしておくことは資産価値の保全にもつながります。まだの地主さんは一度弊社へご相談ください。
Q.借地権は担保にできるか?
【Ans.】借地権には財産的価値がありますので担保にできてもよさそうです。
しかし、結論から申し上げれば借地権は登記しませんので単独では担保となりえません。
現行法では、極めて稀に設定される地上権と呼ばれる借地権(ほとんどの借地権は地上権ではなくて賃借権)でないと登記ができません。
そこで借地上の建物を登記することで抵当権設定を可能にしております。
建物の評価は新築であれば別ですが中古ですと担保価値としてはかなり低くなりますので、現実的には借地権の資産価値を含めた担保価値とすることは不可能と思われます。
Q.賃借権と使用貸借の違い
【Ans.】賃料を支払って他人の土地を使用する契約を土地「賃借権」といい、土地を無償で借りている状態を「使用貸借」と呼びます。
尚、使用貸借の状態では借地権は発生しません。
又、土地賃借権のうち建物の所有を目的とする場合に初めて借地借家法が適用されます。
よって、例えば親や友人等から無償で土地を借りた場合は借地権は発生せず、借地借家法の保護はありません。決められた契約期間が過ぎれば契約は終了し、契約の更新もありません。
Q.借地権の存続期間
【Ans.】旧法では、木造等の堅固でない建物は、最初の存続期間は30年で更新後は20年となります。又鉄筋コンクリート造等の堅固な建物では最初の存続期間は60年、更新後は30年となります。
一方、新法では構造の如何を問わず最初の存続期間が30年、1回目の更新が20年、2回目以降の更新が10年と変わりました。既存の旧法借地権の更新後は20年となります。
Q.更新の無い「定期借地権」とは?
【Ans.】平成4年に制定された「借地借家法」では様々な借地形態に対応する為、新たに「定期借地権」が新設されました。
定期借地権とは契約の更新が無く、期限通りに借地関係が終了する借地権です。
また定期借地権は下記の3タイプがあります。
・一般定期借地権
・建物譲渡特約付定期借地権
・事業用借地権

何れもこれから新たに設定される借地権ですので、旧法借地権とは異なります。
時々、更新を機に定期借地契約に切り替える、、、、等の話を耳にしますが、これは権利の種類が全く変わりますので早々簡単な話でなありません。
ご注意ください。
Q.「新法」と「旧法」借地権の違い?
【Ans.】「新法」と「旧法」について混同している場合がありますので、借地権の歴史についてご説明いたします。
そもそも借地権の起源は昭和42年に制定された「建物保護ニ関スル法律(建物保護法という)」、大正10年に制定された「借地法」にあります。
この借地法という法律は一度借りると更新をして半永久的に借りることができる法律で、借主側にとっては大変有利な法律でした。
その後、高度経済成長と共に地価は高騰しバブル期を迎えます。
割安な地代で賃貸経営をする借地は、地主さんからは好まれずその後は年々減少傾向にあります。
そこで、平成3年に「借地法」は廃止されて、新たに「借地借家法(平成4年8月1日施行)」という法律が制定されました。

この法律では”貸したら一生帰って来ない”借地を見直して、新たに定期借地権が制定される等大規模な改正を行いました。

「新法」とはこの借地借家法が施行された平成4年8月以降に設定される借地権のことを指し「旧法」とはそれ以前に既に制定されてる借地権を指します。

旧法借地権には、借地借家法が適用されるかというとそうではなく、基本的には「借地法」が適用されます。しかし、権利の存続に直接かかわりのない部分、例えば地代の増減紛争についての調停の利用等については旧法借地権にも適用されます。

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