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借地・底地Q&A

借地Q&A

借地の地代関連
Q.地代の相場はありますか?
【Ans.】明確な基準等が定められているわけではありませんので、地主さんと借地人さんの協議によって取り決めをしているのが現状です。
最もわかりやすい算定方法としては、公租公課の倍率によって目安を図るという方法です。地主さんとしても土地を所有することによって発生する固定資産税・都市計画税よりも地代が安くては困ってしまいますので、必然的に地代はそれよりも高くなります。
様々な専門書や弊社のこれまで関った事例からしても住宅地では(固定資産税+都市計画税)×3~5倍の範囲には納まっているようです。

算定方法:
<年間の公租公課(固定資産税+都市計画税の年額)×3~5倍>/12カ月で1か月分の地代が算定できます。

地代のチェックを行いたい場合は一度ご相談下さいませ。
Q.地代が高すぎるような気がします?減額請求はできますか?
【Ans.】借地のご相談、トラブルで最も多いのが、地代の値上げについてではないでしょうか。
年々地価は下がる傾向にあることや、固定資産評価額も3年毎に見直されること等値上げの原因はたくさんあります。

一般的な地代の目安は下記ではないでしょうか。
○住宅地:固定資産税等×3~5倍
○商業地:固定資産税等×7~8倍
上記は年額ですので12等分すれば毎月の支払額が算出できます。

地代の算出方法については不動産鑑定評価や事例から算出する方法等様々あり、それらのデータから総合的に算出する方法が一般的です。
確立された方法があるというわけではありません。

弊社では、地代相場について聞かれ場合は、近隣の固定資産税評価額をまず調べて頂き、土地の利用状況や形状等から算出しております。中には高いと言わざるを得ない場合も若干ありますが、相場内に収まっている場合がほとんどです。
諸事情により値下げの交渉等を行いたいという場合は地主さんと交渉をする場合があります。
また、法的手段を用いた「地代減額請求」という方法もありますが当然弁護士費用等の出費を伴うことはいうまでもありません。
借り手と貸し手という関係に亀裂が入ってしまいますが、、、
「地代の負担額」が懸念であれば一層のこと「所有権不動産への買い換え」も視野にいれる必要があります。
毎月の地代の問題は重要ですが、今後の建替えや家族のライフプランも含めてトータルで考えることが重要です。お悩みの方はぜひ一度ご相談下さい。
Q.地代の支払い名義人と土地賃貸借名義人が異なっている?
【Ans.】土地の賃貸借契約の名義人が、第三者へ家屋を賃貸しておりその借家人が地代を代わりに支払っているケースでの相談が過去にありました。この場合家屋を第三者へ賃貸することはとくに契約解除の要件とはなりませんが、地代を借家人が負担しているということになると、場合によっては土地を無断で第三者へ転貸していることにもなりかねません。
これまでの経過や借地権者の事情等を踏まえて契約形態の再確認をする必要があります。
このような状況におかれている借地権がございましたら一度ご相談ください。
借地の更新料・承諾料関連
Q.更新料は支払う必要がありますか?
【Ans.】借地人さんから時々、「更新料の支払いについては、契約書に記載が無いので支払う必要はないですよね、、、」と聞かれることがあります。
確かに契約内容や法律に即した解釈をすれば「支払う必要はない、、、、」という解釈があるかもしれません。
しかし、これはあくまでも法律に照らし合わせての解釈であることを忘れてはなりません。
これまで更新料を支払ってきているのであれば、法定で支払いを命じられる場合もあるのです。
大事なことは「借地権」というものは、地主さんと借地人さん円満な人間関係の元に成立しているということです。

過去において、「●●さん、あそこの空いている土地を貸してくれませんか?」
そして「あぁ、あななたらいいよ、、」という経緯から借地権は発生しているのです。
「今回は更新料を支払わない!」と言えば、地主さんは「じゃぁ、譲渡承諾も建替えも駄目だよ!?」と言いかねません。
地主さんとすれば、少ない地代を更新料や承諾料等で賄っている側面がないともいえません。
借地権は地主さんと借地人さんの円満な人間関係から成り立っているということから、更新料は支払った方がよい、、というのが弊社の考えです。長い目でみればその方が賢明だからです。それでも支払いについて疑問等がある場合は一度ご相談下さい。
Q.借地上の建物を建替える場合の建替え承諾料について
【Ans.】借地の場合はまず地主さんの承諾を得る必要があります。
建替えをすると、今後数十年間に渡って土地を使い続けるわけですから、地主さんからすれば土地が返ってくるわけでもないし、今のうちに承諾料をもらっておこうという訳です。
地主さんによっては、
・2階建てまでしか建ててはならない、、、
・共同住宅は建ててはならない、、、
等等、独自の制限を設けている場合があります。
建替え承諾料の相場については、更地価格の3~5%です。
又、木造を鉄骨や鉄筋コンクリート等の別の構造へ変更する場合は別途条件変更承諾料が発生します。
相場は更地価格の10%程度でしょうか。
意外といろんな費用がかかるものです。
しっかりと資金計画に組み込む必要があります。
建替え承諾料の算定や地主さんとの折衝業務も弊社では行っております。
建替えや増改築の早い段階で必要となりますので一度ご相談下さいませ。
借地権の相続関連
Q.借地権を相続することはできますか?
【Ans.】借地権は所有権の不動産等と同様に、相続することができます。
また所有者が変わる場合に名義書換料というものがありますが、相続の場合は譲渡とは異なり発生しないのが一般的です(生前贈与の場合は発生します)。
Q.借地人に相続が発生したら?手続き方法は?
【Ans.】民法によれば「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。」とされており、借地権は相続財産となります。又、相続人が確定した際には名義を書き換える必要がありますが、相続による名義書換えは譲渡とは異なり名義書換え料は発生しないのが一般的です。以下3点の手続きを速やかに行いましょう。
・土地賃貸借契約書の名義
・登記簿の名義(建物の所有者名義)
・地代支払いの名義
名義の書き換え方法についてご質問等ございましたら遠慮なくお尋ね下さい。
Q.相続した借地権が空き家のまま。どうすればよい?
【Ans.】子世帯が親世代から借地権を相続した際に、住む家が既に確保してある場合は空き家のまま放置する場合もあるようです。
借地権の活用方法は以下が考えられます。
1.第三者へ売却する
2.地主さんに買い取ってもらう
3.建物をリフォームして貸家として運用
しばらく空き家のままにしておく場合は、近隣への配慮も含めて定期的な建物の維持管理を行う必要があります。そのまま地代を払い続けるだけでは出費がかさむだけですので、売却による資産の組換えを含めて積極的に活用しましょう。
具体的な活用方法を知りたい方は無料相談をご利用下さい。具体的な数字を組み込んだ提案をさせて頂きます。
借地権の法律解釈
Q.借地はずっと使い続けることはできる?
【Ans.】もちろん使い続けることは可能です。だし、20年毎の更新料、家のリフォームや増築、建替えの際には承諾料を支払う必要があります。

≪各費用の相場は下図の通り≫
○建替え承諾料:更地価格の3~5%
○条件変更承諾料:更地価格の7~10%

使いづづけることはできても、様々費用が発生するのが借地です。
そして、その費用も法律で定められているわけではありませんので、その都度地主さんとの協議が必要です。
借地の背景には、地主さんは「先祖代々安い地代で貸してあげている、、、、」借地人さんは「毎月地代はきっちり払っているのに、なんでそんなお金を払うの、、、」という構図があるようです。
又、借地人さん、地主さん、どちらも先祖代々色んな人が関わっていますので、ずっとよい関係が築かれていればよいですが、一度ちょっとしたトラブルがあると、悪い話というものはなかなか消えないものです。
現状でお互いの見解がぶつかるようでしたら、更新や世代交代のタイミングで、トラブルのない所有権不動産へ組換ることを弊社はお勧めしております。
一つの土地に、2つの権利があるのはやはり普通ではありません。
Q.借地でも住宅ローンは組める?
【Ans.】よくあるご相談の一つです。
以下2つのパターンでご説明します。
①新規で借地権を購入して、建築資金と共に住宅ローンで組む場合
②借地権は既に所有しており、建築資金のみ住宅ローンで組む場合

①の場合、順序としては、
借地権購入の契約

決済(残金支払い)

建築工事開始となりますが、先に借地権の購入資金を住宅ローンで組む必要があります。
一般的には、土地に抵当権を設定(担保提供)する事ができませんので、ば完成予定の建物を担保提供することでローンを実行してもらいます。しかし、金融機関によっては担保不足ということで借地権分の融資ができない場合もあります。
その場合は借地権相当金額を自己資金(例えば、家族からの贈与等)で準備する等の対応が必要です。
借地権は所有権に比べれば割安ということで検討される方がいらっしゃいますが、資金計画が大きなポイントとなります。借地権に対する融資は金融機関によってもばらつきがありますので利用予定の金融機関もしくは弊社にご相談下さい。

②の場合ですが、すでに借地権は所有しておりますので、建築(建替え)資金をローンで組む必要があります。この場合は利用できる可能性は高いのですが、以下の点は念の為必ずご確認下さい。
※1 住宅ローンで組める期間
※2 建築会社へ支払う工事着手金、上棟金等の準備

※1について
一部の金融機関では借地の残存期間内を条件とする場合があるようです。
旧法借地権は更新をしても20年ですのでその場合はローンも20年となります。
30年、35年を希望される方は事前に金融機関もしくは弊社にご相談下さい。
※2について
希望の住宅ローンが組めたとしても建設会社との契約に於いて工事着手金、上棟金等が発生します。
大手住宅メーカー等の場合はこの金額比率をなるべく低くしてくれますが、地場工務店の場合は3割程度の金額が必要となる場合もあります。事前にご確認されることをお勧めします。
準備が難しい場合は金融機関の「つなぎ融資」の利用を検討してみましょう。

最後に、地主さんの底地に抵当権が設定されている場合は注意が必要です。
別途ご相談ください。
Q.借地契約の名義と、建物名義が異なる場合?
【Ans.】借地権を所有している場合には下記の3点を一度ご確認下さい。
※1 地代支払いの名義
※2 土地賃貸借契約書の名義
※3 建物の登記人名義
 「借地の契約名義と、登記建物の名義が異なるけど大丈夫?」
時々、このような質問を受けます。
特に借地権を先祖代々承継している場合に多いようです。
原因としては、例えば祖父母の時代に知人から譲ってもらい建物の名義を変えていない、、あるいは相続後に名義を変えていない、、、等が考えられます。
この場合は借地権が無効になるなるかというと、そうでもありません。
借地権を主張する要件は上記※1~3が大変重要です。
1つでも欠けている場合は先々のトラブルの素ですので、早めに整備しておきましょう。

※3の場合ですが下記をご確認下さい。
・登記名義人は存命ですが?
・登記名義人に連絡がとれますか?
・登記名義人に相続は発生してませんか?

建物名義を借地名義人へ変更すればよいのですが、相続が発生していたりすると複雑化する場合もあります。
相続人が多数いたり、遠方に散らばっていたり、、いろんなケースがあるでしょう。
相続人が1人で、過去に譲渡したことを直に認めてくれ1か月で移転登記手続きが完了した事例もありますが、これは稀です。 名義の確認・移転については、司法書士もしくは弊社までご相談ください。
Q.借地上の建物の第三者への賃貸は認められるか?
【Ans.】借地人さんが建物を第三者に貸して賃貸経営をしているので違反だ!という主張を地主さんがされる場合があります。
これは契約上違法でしょうか?土地賃貸借契約書には、無断での”土地の”転貸は認められないと記載されております。
しかし、土地の地代を支払いながら、建物を第三者へ賃貸する賃貸経営は違反とはならず認められます。
Q.地主さんが借地権の売却を承諾してくれない?
【Ans.】民法の解釈では「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」とされております。
しかし、建物の所有を目的とする土地の賃貸借の場合には、所有する建物を処分することができなくなってしまう為、借地借家法第19条にて
「第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる」定められております。
しかしながら、裁判をするとなれば、費用や時間もかかってしまいますので、現実的には専門の不動産会社等に交渉依頼するのが慣例のようです。
弊社では、地主様との交渉業務も行っておりますので、まずは無料相談を活用下さい。
Q.賃借権と使用貸借の違い
【Ans.】賃料を支払って他人の土地を使用する契約を土地「賃借権」といい、土地を無償で借りている状態を「使用貸借」と呼びます。
尚、使用貸借の状態では借地権は発生しません。
又、土地賃借権のうち建物の所有を目的とする場合に初めて借地借家法が適用されます。
よって、例えば親や友人等から無償で土地を借りた場合は借地権は発生せず、借地借家法の保護はありません。決められた契約期間が過ぎれば契約は終了し、契約の更新もありません。
Q.借地権は担保にできるか?
【Ans.】借地権には財産的価値がありますので担保にできてもよさそうです。
しかし、結論から申し上げれば借地権は登記しませんので単独では担保となりえません。
現行法では、極めて稀に設定される地上権と呼ばれる借地権(ほとんどの借地権は地上権ではなくて賃借権)でないと登記ができません。
そこで借地上の建物を登記することで抵当権設定を可能にしております。
建物の評価は新築であれば別ですが中古ですと担保価値としてはかなり低くなりますので、現実的には借地権の資産価値を含めた担保価値とすることは不可能と思われます。
Q.借地権の存続期間
【Ans.】旧法では、木造等の堅固でない建物は、最初の存続期間は30年で更新後は20年となります。
又鉄筋コンクリート造等の堅固な建物では最初の存続期間は60年、更新後は30年となります。
一方、新法では構造の如何を問わず最初の存続期間が30年、1回目の更新が20年、2回目以降の更新が10年と変わりました。既存の旧法借地権の更新後は20年となります。
Q.更新の無い「定期借地権」とは?
【Ans.】平成4年に制定された「借地借家法」では様々な借地形態に対応する為、新たに「定期借地権」が新設されました。
定期借地権とは契約の更新が無く、期限通りに借地関係が終了する借地権です。
また定期借地権は下記の3タイプがあります。
・一般定期借地権
・建物譲渡特約付定期借地権
・事業用借地権

何れもこれから新たに設定される借地権ですので、旧法借地権とは異なります。
時々、更新を機に定期借地契約に切り替える、、、、等の話を耳にしますが、これは権利の種類が全く変わりますので早々簡単な話でなありません。
ご注意ください。
Q.「新法」と「旧法」借地権の違い?
【Ans.】「新法」と「旧法」について混同している場合がありますので、借地権の歴史についてご説明いたします。
そもそも借地権の起源は昭和42年に制定された「建物保護ニ関スル法律(建物保護法という)」、大正10年に制定された「借地法」にあります。
この借地法という法律は一度借りると更新をして半永久的に借りることができる法律で、借主側にとっては大変有利な法律でした。
その後、高度経済成長と共に地価は高騰しバブル期を迎えます。
割安な地代で賃貸経営をする借地は、地主さんからは好まれずその後は年々減少傾向にあります。
そこで、平成3年に「借地法」は廃止されて、新たに「借地借家法(平成4年8月1日施行)」という法律が制定されました。

この法律では”貸したら一生帰って来ない”借地を見直して、新たに定期借地権が制定される等大規模な改正を行いました。

「新法」とはこの借地借家法が施行された平成4年8月以降に設定される借地権のことを指し「旧法」とはそれ以前に既に制定されてる借地権を指します。

旧法借地権には、借地借家法が適用されるかというとそうではなく、基本的には「借地法」が適用されます。しかし、権利の存続に直接かかわりのない部分、例えば地代の増減紛争についての調停の利用等については旧法借地権にも適用されます。

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