「資産の組換え」 底地の整理後は資産の”積極的”組換えを！
「資産の組換え」は、地主さんの相続税対策上、大変有効な方法です。
相続税評価額が「高く」、収益性が「低い」不動産を
相続税評価額が「低く」、収益性が「高い」不動産に買い替える方法です。
＜資産の組換えが重要な理由＞
底地や低稼働不動産の整理をすると、売却益による現金収入が発生します。
相続税の納税資金対策として、そのまま保有しておく方法もありますが、そのままでは最大半分程度（最大税率５０％）を相続税として納税する必要があります。
結果として一家の所有財産を世代交代を経る毎に縮小することとなります。俗に言われる「３代で財産がなくなる」という現象です。
資産の組換えは相続税の「節税対策」や「納税資金を確保」する上で大きな効果を発揮してくれます。
資産の組換えは「節税力」「収益力」に優れた、地主さんの資産防衛対策なのです。
＜代表的な資産の組換え例＞
【組換前】
≪底地：４７０㎡≫
相続税評価額：５０００万円 年間収入：４２．６５万円
≪駐車場用地：１５０㎡≫
相続税評価額：５０００万円 年間収入：２４０万円（賃料２万円×１０台分）
◆相続税評価額：１億円（５０００万円＋５０００万円）
◆相続税額：５０００万円（１億円×税率５０％として）
◆年間収入：２８２．６５万円
【組換後】
≪２３区内の収益不動産 一棟賃貸マンション≫
組換前の不動産を相続税評価額１億円で売却
長期譲渡所得税：（１億円－取得費５００万円－売却諸経費：５００万円（５％））×２０％＝１８００万円
１億円－１８００万円＝８２００万円（売却後の残り資金）
ここで、８２００万円を元手にして都内の賃貸マンションを購入します。
≪土地１１０㎡、ＲＣ造３階建、１ＤＫ６戸、月額収入５０万円≫
購入諸経費を約７％（５７０万円）として７５００万円の不動産を購入したとします。
７５００万円（内訳：土地５０００万円 建物２５００万円）
相続税評価額（土地）：５０００万円×８０％（貸家建付地評価減）＝４０００万円
相続税評価額（建物）：２５００万円×３０％（借家減割合評価減）＝１７５０万円
◆相続税評価額：５７５０万円（４０００万円＋１７５０万円）
◆相続税額：２８７５万円（５７５０万円×５０％として）
◆年間収入：６００万円（５０万円×１２カ月分）
【比較】
◆相続税評価額：１億円 → ５７５０万円（４２５０万円の評価額圧縮）
◆相続税額：５０００万円 → ２８７５万円（２１２５万円の減税）
◆年間収入：２８２．６５万円 → ６００万円（差額３１７．３５万円アップ→納税資金の確保）
【結論】
資産の組換をすることによって、「相続税評価額が圧縮」出来、「相続税の節税」が実現できます。
又、収益性がアップしますので現金が増え納税資金を確保できます。将来的に現金が増加した場合はさらに追加で収益不動産に組み替えることによって節税をしながら、資産形成をすることが出来ます。
初年度は諸経費（仲介手数料、登録免許税等）が発生しますが、２年目からは収入差額分がそのままメリットとして享受できますので、対策は早ければ早いほど、より高い効果を「長期間に渡って」享受できます。
